Todos sabemos, cuando pasamos junto a ese edificio del centro que parece que se va a caer con un «soplío», que tendría que rehabilitarse. Pero también nos preguntamos por qué nunca se hace, y por qué al final sus dueños dejan que se caigan como si no les importara ni lo más mínimo. Todos nos preguntamos «Jo, con la de dinero que tienen que tener estas personas para ser los dueños de este edificio, ¿por qué no lo rehabilitan?».

¿Cómo se consigue ser dueño de un edificio?

La primera forma es la herencia. Muchísimos edificios antiguos pasan de abuelos a padres, de padres a hijos, y así durante generaciones, pero cuando lo heredan varias personas a la vez, empieza el verdadero problema, porque ahí el edificio tiene que dividirse en porcentajes y cada uno tiene opinión sobre qué hacer son la suya: uno quiere vender, otro quiere alquilar, otro no quiere gastar nada… ¿Sabes lo difícil que es hacer que un grupo de personas se pongan de acuerdo en algo como esto?

Luego está la compra directa. Hay gente que compra edificios enteros como inversión, pero muchas veces compran edificios con problemas: estructuras viejas, reformas pendientes, o incluso deudas que arrastran desde hace años. Lo hacen con la idea de reformarlos, claro, pero cuando lo tienen entre sus manos… empiezan a ver que les ca a costar más de lo que creían.

También está la copropiedad, que es bastante común, que es cuando el edificio pertenece a varias personas al mismo tiempo. Nadie tiene el control y cada decisión necesita de un acuerdo. Esto hace que muchas rehabilitaciones se retrasen años simplemente porque no hay consenso.

¿Qué es REHABILITAR un edificio?

Rehabilitar un edificio es devolverle la vida a una construcción que ya está bastante desgastada, básicamente es rehacerlo de nuevo, darle una nueva cara y hacer que vuelva a estar lo más nuevo posible, por lo que no es un simple arreglo ni una mejora superficial: es un proceso completo donde se revisa todo (estructura, instalaciones, fachadas, interiores…).

1. El proceso empieza con una inspección general. Se mira si el edificio es seguro, qué partes están dañadas y qué se puede conservar.
2. Luego se hace un plan de obra, o sea que hay que pensar cada paso antes de tocar nada.
3. Después se piden licencias y permisos. Sin esto no se puede empezar nada, porque la obra tiene que cumplir normas de seguridad y urbanismo. Este paso puede tardar bastante y ya condiciona todo el calendario.

Desde Fernando Antón, expertos en arquitectura técnica en Alicante desde 1999, nos explican que este proceso siempre tiene que hacerse con una planificación muy detallada porque cualquier error puede duplicar el coste o alargar la obra muchísimo más de lo previsto.

¿Cuánto cuesta de verdad rehabilitar un edificio?

Pues depente, evidentemente. Depende de cómo de hecho polvo esté el edicifio.

Hay edificios que solo necesitan arreglos pequeños y otros que están tan destrozados que casi hay que reconstruirlos por dentro. Y claro, eso hace que el precio pueda variar una barbaridad.

En el coste total se mezclan muchas partes distintas, o sea que puede ser muy gordo por cosas pequeñas: materiales, mano de obra, estudios técnicos, permisos, profesionales especializados, demoliciones, instalaciones nuevas y acabados… Cuando se les da el presupuesto final a estas personas se sorprenden, porque no tienen en cuenta ninguna de estas cosas, y poco a poco… al final se crea mucho.

Además, el tamaño del edificio es importante también: un edificio pequeño no tiene nada que ver con uno grande, y tampoco es igual trabajar en una zona abierta que en una calle estrecha del centro donde todo es más lento y complicado. El acceso, el transporte de materiales y el tiempo de trabajo influyen directamente en el coste final, y eso hace que cada caso sea totalmente diferente.

Estudio previo y licencias (5% a 10% del presupuesto total)

Es una especie de revisión general donde se analiza si la estructura aguanta, qué partes están dañadas y qué riesgos pueden aparecer durante la obra. Se revisa todo lo que no se ve a simple vista porque muchas veces los problemas están escondidos dentro de paredes o bajo los suelos.

Después de este análisis llega el tema de los permisos. Sin licencias no se puede empezar absolutamente nada: el ayuntamiento tiene que revisar el proyecto, comprobar que cumple las normas y dar el visto bueno. Este proceso puede tardar bastante y a veces retrasa el inicio de la obra más de lo que nos podemos imaginar.

Este primer bloque suele ser entre un 5% y un 10% del total. Parece poco, pero tiene mucho peso en todo lo que viene después, porque aquí se decide si el edificio se puede rehabilitar bien o si va a dar problemas más adelante, y si esto no se hace bien desde el principio, el resto de la obra arranca con errores y el proyecto entero se complica desde el inicio.

Demoliciones y desescombro

Aunque el nombre pueda dar lugar a confusiones, no se trata de destruir sin más, sino de retirar solo lo que está en mal estado y conservar lo que todavía puede aprovecharse.

Se van quitando cosas como tabiques viejos, techos que están dañados o partes que ya no aguantan. Pero todo se hace con cuidado, porque dentro del mismo edificio puede haber zonas que están bien y se quieren conservar.

Después viene el desescombro, que es recoger todo lo que se ha tirado, se mete en camiones y se saca del edificio para dejar el espacio limpio. Esto pasa todo el rato mientras se trabaja, porque mientras se quita una cosa, ya se está limpiando otra. Es un trabajo constante, con máquinas y mucha organización, y aunque no se note, hace que el coste final suba bastante.

Reparaciones estructurales

La estructura es lo que sostiene el edificio, así que si eso está mal, todo lo demás no sirve para nada. Yo lo veo como el momento en el que se decide si el edificio puede seguir en pie muchos años más o si necesita una reparación mucho más grande de lo esperado.

Aquí se miran los cimientos, las vigas, los pilares y las paredes que aguantan todo el peso. Si algo está mal, se arregla o se refuerza. A veces se cambia parte de la estructura por materiales nuevos para que todo quede más seguro y resistente.

Este trabajo es lo que realmente mantiene el edificio estable, y encima es una de las partes más caras porque requiere mucha atención y cuidado. Además, muchas veces no se sabe desde el principio cómo está todo por dentro, así que pueden salir problemas nuevos durante la obra.

Eso hace que el coste suba y que el tiempo se alargue sin avisar.

Sistemas de instalaciones (hasta 30% del presupuesto total)

En este punto se trabaja todo lo que hace que el edificio funcione en el día a día: luz, agua, calefacción y ventilación, y quizás más cosas, pero habría que investigar qué entra en esta sección con mayor exactitud. En edificios antiguos casi siempre hay que cambiarlo todo porque lo que ya existe suele estar desactualizado y puede no ser seguro.

Se sustituyen tuberías viejas, cables eléctricos antiguos y sistemas completos que ya no cumplen con lo que se necesita hoy. Muchas veces hay que abrir paredes o suelos para instalar todo de nuevo desde cero. Eso hace que el proceso sea más lento y más incómodo, pero es la única forma de dejarlo bien hecho.

Esta parte puede llegar a representar hasta el 30% del presupuesto total, así que es una de las más caras de toda la rehabilitación, o es solo por los materiales, también por la cantidad de trabajo que requiere y por todas las horas de mano de obra.

Al final es lo que hace que el edificio funcione bien y sea seguro en el uso diario.

Acabados y revestimientos

Es cuando el espacio recupera poco a poco un aspecto de lugar donde se puede vivir o trabajar sin problema. Se trabaja en suelos, paredes, techos, pintura y todos esos detalles que van dando forma al interior y también al exterior.

Se van eligiendo materiales nuevos que cambian cómo se ve todo y que hacen que el edificio aguante mejor el paso del tiempo. No va solo de que quede bonito, también de que no se estropee rápido otra vez y no haya que estar arreglando cosas cada poco.

Aunque parezca una fase más sencilla que otras, también suma bastante en el precio final. Son muchos trabajos pequeños que, uno detrás de otro, hacen que el presupuesto suba. Además, aquí se cuida mucho cada detalle, y esos detalles son los que al final hacen que el resultado se note de verdad en todo el edificio.

Honorarios técnicos (8% a 15% del presupuesto total)

En este apartado entran las personas que hacen que todo el proyecto se haga bien de principio a fin: arquitectos, aparejadores, directores de obra… Es el grupo que mantiene todo organizado y controla que cada cosa vaya saliendo como tiene que salir.

Ellos se encargan de diseñar el proyecto, revisar que se esté ejecutando correctamente y resolver los problemas que van apareciendo durante la obra. Sin su trabajo, todo sería mucho más desordenado, porque no habría nadie marcando el ritmo ni comprobando que cada fase se haga bien antes de pasar a la siguiente.

Sus honorarios suelen estar entre el 8% y el 15% del presupuesto total. Es un gasto que siempre está ahí en cualquier rehabilitación. No se ve en el resultado final del edificio, pero sin esta parte el proceso se vuelve mucho más complicado y con más riesgo de que aparezcan errores que luego cuesten mucho más de arreglar.

Seguridad, imprevistos y costes que nadie cuenta

Durante una rehabilitación es muy común que surjan problemas, accidentes y otras cosas que no estaban previstas: pueden aparecer tuberías escondidas, grietas que no se veían o zonas del edificio mucho más dañadas de lo que parecía al principio.

Por eso siempre se deja una parte del presupuesto reservada para estos imprevistos, que es el dinero extra que sirve para poder reaccionar cuando aparece un problema sin que la obra se quede parada. Sin ese margen, muchas rehabilitaciones tendrían que frenar a mitad del proceso porque no habría forma de seguir avanzando.

También se incluyen los gastos de seguridad, que no se ven pero son muy necesarios: se colocan protecciones, se aseguran zonas del edificio y se toman medidas para evitar accidentes durante el trabajo. Todo eso no se nota en el resultado final, pero sin ello la obra no sería segura ni para los trabajadores ni para el propio edificio.

Tiempo de obra y su impacto en el coste final

El tiempo en una rehabilitación influye muchísimo en el dinero final. Cuanto más se alarga la obra, más sube el precio porque hay que seguir pagando mano de obra, maquinaria y toda la organización que mantiene el proyecto.

Además, en edificios antiguos es muy normal que aparezcan retrasos. Siempre surgen problemas que no estaban previstos y que obligan a parar, revisar o cambiar parte del plan. Por eso el calendario inicial casi nunca se cumple tal cual se había pensado desde el principio.

Al final, el presupuesto que se calcula al inicio casi nunca coincide con el final. El tiempo añade gastos que no siempre se ven venir y hace que el resultado final sea más alto de lo esperado, incluso aunque todo se haya planificado bien desde el principio.

¿Por qué muchos edificios no se rehabilitan?

Muchos edificios no se rehabilitan porque el coste total es muy alto y, encima, normalmente ese dinero no lo paga una sola persona: suele haber varios propietarios y no todos están de acuerdo en gastar lo mismo o hacerlo al mismo tiempo, así que todo eso hace que las decisiones se alarguen muchísimo.

También influyen los tiempos largos de obra, los problemas legales y los gastos que aparecen de repente por culpa de los inconvenientes, así que muchos propietarios terminan dejando la decisión para más adelante una y otra vez, pensando que ya lo harán en otro momento, pero ese momento nunca llega.

Al final el edificio se queda ahí. Y cuanto más pasa el tiempo, peor está todo. Eso hace que arreglarlo después cueste todavía más dinero y sea más complicado empezar, así que el problema se va haciendo más grande con los años.

¿Se deberían de rehabilitar? Sí. ¿Se puede? Depende. ¿Tienes dinero para ello…?